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不動産の名義変更・相続登記~不動産を相続したら

不動産の名義変更~土地・建物の相続登記

不動産(土地・建物)を相続したら
  →名義変更登記をおすすめ致します。

相続が発生して名義変更する場合は、相続人から法務局に登記を申請する必要があります。
その前提として法務局(登記所)に行き、登記簿謄本(登記事項証明書)を取得しますと、亡くなった方が不動産の所有者であるかなどを確認する必要があります(登記簿の取り方)。
登記簿には、所在、地番、広さ、地目などの不動産の現況、誰が所有者か、誰の抵当権がついているかなどの権利関係を確認することができます。
登記簿の記載内容を変更するには、所有者など当事者が法務局に申請をする必要があります。
不動産の所有者が亡くなった場合、相続人などが相続登記を法務局に申請をしないと、相続人への名義変更はできません。役所に死亡届を出しても、登記簿の名義は自動的には変わりません。登記は法務局、死亡届は役所というように役割が違うためです。

なぜ相続登記が必要なのでしょうか

相続の名義変更の登記を、いつまでにしなければいけないという義務は法律上、ありません。(名義変更登記の期限はありません。)。
しかし、そのままにして放置をしておくと将来トラブルが発生し、名義変更の登記をすることが困難になってしまいます。

 

例えば、
一度合意したの相続人が気変わりする
相続人と連絡がつかなくなる
相続人が認知症になり遺産分割協議できなくなる
放置している間に相続人がなくなりその子と話し合いをしないといけなくなったり、その人数が増える、などです。
また、相続人が売却する場合は、売却の前提として相続人へ名義変更のため相続登記が必要となります。
加えて、一部の書類(住民票の除票・戸籍の除附票)などは、相続発生後5年で役所より記録が抹消されて、取得できなくなります。

当事務所では、相続による名義変更の登記を早めに行うことをおすすめ致します。

名義変更登記~相続登記をするには

どこに名義変更を申請するか~法務局へ申請します。

登記申請には管轄が決められていますので、不動産所在地の管轄法務局に申請しないと申請が却下されてしまいます。
藤沢市、茅ヶ崎市、寒川町、鎌倉市の法務局の管轄は、横浜地方法務局の湘南支局(最寄り駅 JR辻堂駅北口)です。
藤沢市に不動産をお持ちであれば、この湘南支局が管轄になります。
ちなみに、登記簿謄本を取るときは管轄はありませんので、どこの法務局でも希望の登記簿謄本を取ることができます(一部ほんの例外があります。


法務局の管轄です。(法務局のホームページです。)
http://houmukyoku.moj.go.jp/yokohama/table/shikyokutou/all.html

登記の申請には、登録免許税がかかります。

不動産登記を申請するときには、原則、法務局に登録免許税を納める必要があります。
相続登記では、不動産の価額」に1000分の4(0.4%)かけた金額が登録免許税になります。
不動産の価額っていくら?ということになりますが、不動産の価額とは、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格です。
「その価格」は、市区町村の役所・役場で発行している固定資産評価証明書の「価格」や「評価額」の欄に記載されています。

簡単に調べるには、毎年4月から5月に役所から送付されてくる固定資産税・都市計画税の納税通知書に、「価格」や「評価額」の欄にある金額でわかります。

価格が1000万円なら1000分の4をかけた金額である4万円が登録免許税になります。
ただし、私道部分はこの納税通知書に記載されてこない場合がありますので、その場合は法務局の登記官が決めることになります。
申請するとき、申請書に収入印紙を貼って登録免許税を納めます。収入印紙の売り場は法務局内にあることが多いです。郵便局などで購入されたものでも当然、大丈夫です。
登録免許税は、司法書士が代理で申請しても、相続人本人が申請しても、かかります。司法書士にご依頼していただく場合は、登録免許税と別途、司法書士への料金がかかります。

相続による名義変更の登記には、戸籍などが必要です。

法務局へ相続による名義変更登記をするには、亡くなった方の戸籍などの添付書類が必要となります。詳しくは、下記の「名義変更~相続登記の必要書類」をご覧下さい。

名義変更~相続登記の流れ

1)名義変更する物件の登記簿謄本を法務局で取得します。
物件の現況やだれが所有者か、担保権の有無などの権利関係を確認します。

2)戸籍などを市町村役場など取得します。
相続人が誰であるかを確定します。収集した戸籍は法務局に登記申請の際に提出します。

3)遺産分割協議をして、遺産分割協議書を作成します。相続人が署名・実印により押印をします。

※自筆証書遺言がある場合は、家庭裁判所で検認手続きを受けます。

4)登記申請書を作成して、管轄法務局に登記申請します。
戸籍などの必要書類も一緒に提出します。収入印紙を貼って登録免許税を納めます。
郵送やオンラインでも申請できます(訂正がある場合は、慣れていないと結構、大変かもしれません。)

5)1~2週間で登記が完了しますので、印鑑と身分証明書を持って登記識別情報通知(権利証)を受け取ります。

名義変更~相続登記の必要書類(主なもの)

1)亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの戸籍、除籍、改製原戸籍など
相続人が誰かを特定するために本籍地などの市区町村の役所・役場で取得します。
原則、亡くなった方の生まれてから、遡って亡くなるまでの戸籍をすべて収集します。
亡くなった方が、本籍を移している場合は、転籍前の本籍地で取得する必要があります。また、本籍地を移していなくても、戸籍の様式が変更されている場合は、古い様式の戸籍(改製原戸籍)も全て取得する必要もあります。
遠方地の場合は、郵送で取得することもできますが、郵便小為替が必要になったり思ったより大変です。
有効期限はありません。
戸籍などは、相続関係説明図(家系図のようなもの)を申請書に添付することにより、原本還付できます。

2)亡くなった方の住民票の除票(本籍地の記載有)または戸籍の除附票
登記簿上の住所と亡くなったときの本籍地が異なるときに必要となります。この書類で登記簿上の住所→住民票の除票の住所→住民票の除票の本籍地とつなげて、登記簿の人物と戸籍の人物が同一であることを証明します。

3)相続人全員の戸籍(被相続人が亡くなった後に取得したもの)
有効期限はありませんが、被相続人が亡くなった後の日付のものが必要となります。

4)遺産分割協議をした場合は、遺産分割協議書
法定相続分で引き継がないときに作成します。相続人全員が署名・実印のよる押印が必要となります。 

5)相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書に押印した実印を証明するために添付します。

6)不動産を相続する方の住民票

7)不動産の固定資産評価証明書(役所発行のもの)
最新のものが必要となります。登録免許税を計算するためのものです。
不動産所在地の市区町村の役所・役場の固定資産税課などで取得できます。
東京23区内は都税事務所になります。
法務局によっては、
固定資産税・都市計画税の納税通知書で代用できる場合もあります。

※その他、遺言書や上記記載以外の書類が必要な場合があります。
自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認を受ける必要があります。

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